יום שבת, 29 בנובמבר 2008

קבלן

קבלן הינה מילה כוללת למספר סוגים של מנהלי בנייה, בקבלני בנייה של שלד יש 2 סוגים עיקריים -"קבלן מפתח" - שזהו קבלן המבצע את כל הפרוייקט מקידוח הקלונסאות (ביסוס המבנה) ועד קבלת המפתח לבית. קבלני משנה - חלוקת העבודות לקבלנים ולבעלי מקצוע (קבלן שלד, קבלן אינסטלצייה, קבלן חשמל וכדו'.). קבלן מפתח הוא בעצם "מנהל" המחלק את העבודה - משימות והוראות לקבלני משנה תחתיו. בנייה בקבלן מפתח בדרך כלל יקרה יותר (הרי ישנה כאן עוד יד ה"מתווכת" בין הקבלנים לדייר וגוזרת קופון), אך קלה יותר ובלי כאבי ראש.
לאחר בירור העניין הבנו שבנייה בקבלני משנה חוסכת עד 25% !! לכן החלטנו לקחת את הסיכון ואת כאב הראש ולבנות בקבלני משנה.
אני קורא לזה סיכון מכיוון וישנה בעיה בחלוקת האחריות במקרה של תיקונים, תקלות וכדו'. במידה והתפוצץ צינור מים בתוך הבטון, האינסטלטור יאשים את הטייח, הטייח יאשים את הקבלן, הקבלן את הרצף וכדו'. לכן יש לשים לב לכל עבודה בבית ולפקח על כל צעד.
תיאום הקבלנים השונים קשה מאד, ובגלל זה הקבלנים מעדיפים לבצע את התיאום בעצמם, לא אחת שמגיע צבעי והוא לא יכל לבצע את העבודה כי החשמלאי לא סיים לחצוב ולהניח כבלים בקיר. דברים מסוג אלו קורים הרבה והקבלן חוזר לביתו ומפסיד יום עבודה. לכן מעדיפים הקבלנים לבצע תיאום עבודה ביניהם. סביר להניח כי בעלי המקצוע מכירים אחד את השני מעבודות קודמות.
קבלן מפתח לא יזרוק כל-כך מהר פועל או קבלן, הוא מחוייב לו לעבודה וחוץ מזה שהוא לא רוצה להתקע בלי פועלים לעבודות אחרות. זה נאמר במסגרת החסרונות של קבלן המפתח, אם אני בעל הבית/מפקח לא מרוצה מפועל/קבלן - אני פשוט זורק אותו ומביא אחר.
שימו לב טוב טוב שאתם חתומים על חוזה מול הקבלנים - חוזה המוגדר על-פי לוחות זמנים והטלת קנס במקרה של איחור בבנייה. קבלנים נוטים למצוא תרוצים, על מנת לבצע עבודות נוספות תוך כדי - "יורד גשם", "יש אצלינו שלג אני לא יכל לצאת מהבית", נסעתי לניחום אבלים בירדן" ובינתיים מסתבר שהם עסוקים בעבודה אחרת-גדולה יותר. גם אם התירוצים נכונים, אם היה משהוא שמלחיץ אותם אז הם היו דוחפים את העבודה קדימה.
אנחנו בניגוד לשאר הדיירים שבנו איתנו שינינו בחוזה את הקנס בגובה 150 ש"ח ליום איחור - לקנס בגובה 150$ ליום איחור, כך בסיום הבנייה נשארתי חייב לקבלן 30,000 ש"ח, שנשארו אצלי - כסף או לא כסף??
3 קבלנים כאלו וחסכתם 90,000 ש"ח בכמה חודשים. אני לא הצלחתי לחסוך סכום כזה כל חיי!
שימו לב לא לאבד את הראש, בבנייה הכסף מתגמד! אך לאחר הבנייה הלחץ הוא עצום, כל שקל מחושב. אל תגיעו לסוף הבנייה עם השאלה - מה עשינו? יכולנו כך וכך...

יום חמישי, 20 בנובמבר 2008

בנייה - מהנדס - קונסטרוקטור

מהנדס בנייה:

מהנדס הבנייה המכונה - קונסטרוקטור, אחראי לתכנון הבית, תרגום מתוכניות האדריכל על הנייר לסוגי חומרים, כמויות ומיקום קורות תמך לבית.
המהנדס קובע את ביסוס המבנה, כלומר יציבות הבית וזאת על ידי קידוח עמוק באדמה (קלונסאות) עד לנגיעה בסלע תת קרקעי.
תזוזות האדמה (ברמת הגולן ישנן תזוזות משמעותיות) גורמות לסדקים בקירות, בשיש ובריצוף ויכולות אף להביא לניתוק חלקים מהבית (מפחיד מאד, זה קרה להורי ול-2 משפחות נוספות בישוב).
ביסוס המבנה הוא בעצם חיבור בין שלד הבית לשכוות הסלע התת קרקעית, ישנם אזורים גיאוגרפים בהם קודחים אפילו יותר מ-15 מ' (!) עד להגעה למסלע.
למהנדס 2 תפקידים מאד חשובים מבחינתנו הדיירים:
א: אחריות ליציבות המבנה.
ב: משפיע מאד על עלויות השלד.

ישנם מהנדסים שלא לוקחים סיכונים ובשביל לכסות על עצמם במקרה של תביעות הם מחמירים עם כמות הברזל, רק לידיעתכם הברזל הוא אחד המרכיבים המשפיעים ביותר על עלות השלד, וכל שינוי קטן בכמות הברזל מייקר בהרבה את המחיר.
כמו כן - סוג הבטון, כמות וכדו' - משפיעים על המחיר והינם בגדר אחריותו של המהנדס.
המהנדס כביכול כותב את כתב הכמויות לקבלן, סוג החומר הנדרש וכדו'.
דבר נוסף שחייבים להזכיר הוא יועץ הקרקע:
ישנם אזורים שרצוי מאד לקחת יועץ קרקע, יועץ הקרקע בודק את סוג הקרקע ומבצע קידוחי ניסיון (במידה וצריך) על מנת להוציא דו"ח למהנדס/קבלן המפרט את סוג הקרקע ועומק הקידוח הנדרש להגעה לשכווה סלעית.
אנחנו לקחנו יועץ קרקע, זה בסך הכל - 2,500 ש"ח ואתה מאד רגוע, גם הקבלנים הבצעים את הקידוח מעדיפים כך, כי לפעמים הם קובעים מחיר ליום עבודה ומסתבר שהקידוח לוקח 3 ימים.

חייב בדיקה:
נוצרו אצלנו מספר בעיות של תכנון שבוצע על ידי המהנדס ולא נבדק על ידי האדריכל או המפקח.
א. פיר כביסה מהקומה השנייה לא תוכנן בתוכנית הקונסטרוקציה, ובמקומו עוברת קורת תמך לרצפת הקומה.
ב. עמודים של הפרגולה תוכננו ממש מול החלונות (לאחר התעקשות והבאת המהנדס לשטח הוזזו העמודים).
ג. תקרת קומה ראשונה תוכננה 8 ס"מ פחות (תוקן בשטח).
ד. עובי עמודים (תמך) בקומה השנייה גדולים יותר (20 ס"מ במקום 10 ס"מ).
ה. נמצא כי המהנדס שלנו (שהוא מוכר מאד) היה בחו"ל ונתן למהנדס שעובד אצלו לתכנן את הקונסטרוקציה, הוא רק עבר על זה וחתם בסוף.
ועוד תקלות לא מהותיות.

נראה כי כל הבית שלנו תקלות... אבל ככה זה, זה עוד בסדר. במהלך הבנייה אתם תיתקלו בהרבה בעיות.

לסיום: רצוי לקחת מהנדס מקצועי וותיק, לקבל המלצות ולוודא שאכן הוא תכנן ולא איזה פרילנס.
לפקח במהלך הבנייה על הנעשה ולהשוות עם תוכניות. כמו כן לוודא שאדריכל אכן עובר על תוכניות המהנדס.
חשוב מאד - לראות שכל התוכניות (מיקום חלונות, דלתות, עמודי תמך, גבהים וכדו' תואמים בין תוכנית המהנדס לאדריכל).

זהו להפעם...

יום שבת, 15 בנובמבר 2008

מפקח בנייה

מפקח בנייה / פקחי בנייה - זו המצאה מהתקופה האחרונה. המפקח הינו בעצם "מנהל פרוייקט" המופקד מטעם הדייר על ניהול כללי של הבנייה - ניהול קבלנים, ביצוע מכרזים ותיאום מול כל בעלי המקצוע.
התקשרות העבודה בין דייר-מפקח יכולה להיות ב-2 אופנים:

פיקוח:
מפקח בנייה תפקידו לבדוק כי אכן הכל מבוצע לפי התוכניות תוך כדי הקפדה על איכות החומרים והעבודה.

ניהול-פיקוח:
פיקוח כולל ניהול קבלנים, בעלי מקצוע ותיאום לוחות זמני עבודה.
מפקח כזה הוא בעצם הקבלן הראשי, שמתחתיו עובדים קבלני משנה.
קבלן מפתח אינו מבצע עבודות גבס, ריצוף, אינסטלצייה וכדו', אלא מעסיק תחתיו קבלני משנה - קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה וכו'.

כשאנחנו ניגשנו לתכנון הבית הבנו שאיננו יודעים מאומה בכל הקשור לבניה, שרשרת הקבלנים, סדר הפעולות שיש לבצע, איך מוצאים את הקבלנים ואיך יודעים שאכן מתבצעת עבודה איכותית? התחלנו להפגש עם מפקחי בנייה, אשר בראש ובראשונה הסבירו לנו שמפקח=חסכון כסף!
מחירי עבודת המפקחים איתם נפגשנו נעו מ- 31,000 ש"ח ועד 60,000 ש"ח.
המחיר תלוי בותק ובניסיון של המפקח, עומס העבודה המצוי עליו באותו הזמן וכמובן היצע מול ביקוש. ישנם מפקחים שאינם מעוניינים לעבוד במגזר הפרטי, אלא רק בבנייה מתועשת וציבורית, לכן הם יציעו סכום גבוה לבנייה פרטית ואם הדיירים יסכימו - הם יקחו את הפרוייקט.

המפקח שאנחנו לקחנו היה מפקח די צעיר, היינו 7 משפחות יחד והגענו איתו להסכם מחיר של 31,000 ש"ח למשפחה כולל מע"מ. נהוג לגבות מחיר לפי אחוז מעלות הבנייה (בדרך כלל - 7% למ"ר), אני לא אהבתי את השיטה מכיוון ולקבלן יש אינטרס לתמחר את הבנייה במחיר גבוה). שימו לב - לא להשאר אדישים ולסגוד למפקח, עדיין מישהו צריך לפקח על המפק, בסוף כולנו בני אדם.
אצלנו היו מספר תקלות -
פיר לכביסה מהקומה העליונה לתחתונה לא תוכנן על ידי המהנדס (אף אחד לא שם לב).
פיגומי הקומה השנייה היו נמוכים מדי מהתוכניות (שמנו לב לזה לפני יציקת הבטון
וכמובן שלתקן זאת לקח מספר ימים). מהשגרר לקראת סוף הבניה בעית גבהים במדרגות.
עמודי בטון שיצקו - לא היו בתוכניות.
פתחים וקירות לא לפי הגדלים בתוכניות.
דלת הכניסה לא במרכז הקיר (הוזזה מספר פעמים עד שאני אישרתי אותה).
ועוד מספר תקלות שאם לא היינו שמים לב אליהם גם המפקח לא היה שם לב.
המפקח היה איתנו לאורך כל הדרך (יותר משנה) מרגע התכנון ועד לאחר קבלת הבית. גם לאחר מסירת הבית המפקח דאג לתיקון תקלות כגון, איטום חלונות, תיקוני טייח וצבע, חשמל, אינסטלציה ואף עזר לי בהכנת כתב תביעה לגבי עבודות פיתוח של חניה ושבילים.
אגב, לא אמרתי לכם שהמפקח בדרך כלל מביא קבלנים במחירים נמוכים (מכיוון והוא מספק להם עוד עבודה), אבל זה לא אומר שאתם לא תמצאו קבלנים יותר זולים.
מאחר ובנינו בהרחבה שרק הוכשרה - השגתי קבלן אלומיניום(חלונות) וקבלן טייח זולים בהרבה ממה שהמפקח מצא (כל אחד ב-30,000 ש"ח = 60,000 ש"ח חסכון!)והקבלנים אכן קבלנים טובים, הם פשוט רצו להכנס להרחבה. קבלן שמתחיל לעבוד בהרחבה קהילתית יכל להשאר באותה הרחבה מספר שנים ולחסוך עלויות של שינוע ציוד וכדו'.
קבלנים הרוצים להכנס להרחבה יורידו לדייר הראשון את המחיר למחיר נמוך מאד (ואף ללא רווח), בכדי להרוויח ממספר בתים אחרים.
אגב, גם הקבלן שלד נתן לי מחיר מאד נמוך על מנת לקבל את שאר הבתים.

יום ראשון, 9 בנובמבר 2008

המשך לבלוג בעלי מקצוע - רשומה 2:

אדריכלים:

אדריכל הוא בעצם "מתכנן" הבית. בעזרת האדריכל אנו יכולים להעלות את הרעיון או את בית חלומותינו על הדף בצורת ציור.
האדריכל כמובן נותן לנו טיפים ועצות ליעילות, חסכון וניצול השטח, והכי חשוב - פרקטיקה! חשוב שהבית ומתחמיו יהיו פרקטים ושיהיה לנו נוח לשהות בו.
האדריכל יכל לתכנן את הבית באיזו צורה שנרצה (אנחנו לדוגמה תכננו אותו בצורת גל), אך כמובן שזה חייב להיות תחת גבולות התקציב. לגבי עלויות הבנייה יש לקחת בחשבון במהלך התכנון חריגה של 10%-25% בעלויות הבנייה. כשאנחנו תכננו אמר לנו המפקח שהבית אמור לעלות חצי ממה שהוא באמת עלה (בסוף מה שעושה את ההבדל זה הגמר - ריצוף, סניטריה, מטבח וכדו').
אנחנו את צעדינו עשינו באופן הבא:
1. ראשית הצבנו יעד של גודל מקסימלי לבית - 200 מ"ר לא כולל מרפסות.
2. ממש התעקשנו שהבית יהיה בנוי 2 קומות (אנחנו היחידים בבנה ביתך עם 2 קומות, כולם טוענים שאם שטח של 1 דונם, מדוע צריך 2 קומות). אנחנו ממש רצינו הפרדה בין האירוח (קומה תחתונה) לבין המגורים (חדרי השינה בקומה העליונה).
3. 4 חדרי שינה +ממ"ד, סלון גדול המחובר לפינת האוכל, כך שנוכל לפתוח שולחן גדול לכל אורך הקומה (אנחנו הדתיים חושבים ישר על שולחן ליל הסדר).
4. רצינו שהמטבח יהיה ללא ארונות עליוניים, אלא חלונות, ולכן היינו זקוקים לעוד חדר אחסון ("מזווה") שישמש גם כחדר כביסה.
5. דרשנו פיר לכביסה מהקומה העליונה לתחתונה, מה שבסוף לא התבצע בגלל בעיות שאותם אפרט ברשומה של המהנדס).
6. כמובן שגם בחרנו שיהיו 2 אמבטיות, מקלחון אחד לאורחים, ו-3 חדרי שירותים (הורים, ילדים וקומה תחתונה - אורחים).

הדבר האחרון שביקשנו מהאדריכלית - שהבית לא יהיה סימטרי (מרובע וזהו).
לאחר כשבוע קיבלנו את הסקיצה הראשונית וחשכו עינינו!! הבית באמת אינו סימטרי, הוא פשוט מעוגל!!!
לאחר מספר ימים הבנו כי התאהבנו בצורת הבית ומכאן עשינו מספר סקיצות שונות (מספר אעלק - בערך 30) ולאחר כ-6-8 חודשיםהחלטנו על הסקיצה הסופית.

עד כאן על קצה המזלג בנוגע לאדריכלים. אגב שילמנו 10,500 ש"ח לא כולל הדפסות (לא יקר בכלל).

יום רביעי, 5 בנובמבר 2008

שלום ידידיי,
גם אני מאלו שחלמו על בית פרטי עם גינה ברמת הגולן, חלמתי וראיתי מולי רק מטרה אחת - הגשמת החלום.
בגולן כידוע לכם (שלא כמו בתל אביב והמרכז) חיי שקט ופסטורליה, אך השנה האחרונה היתה אחת הקשות בחיי, ולכן הרגשתי צורך לשתף אתכם ואין חכם כבעל ניסיון.
ברשומה זו אפרט לכם את תהליך מציאת אנשי מקצוע, ובהמשך אפרט לכם את התהליך מול כל בעל מקצוע.

1. אדריכל
תפקיד האדריכלים הוא בעצם לרכז את הצרכים של הדייר, את הרצונות והשגעונות, ולהעלות אותם על הנייר.
חובה למצוא אדריכל בעל ניסיון, בעל מעוף והכי חשוב - שנוח לכם לתקשר איתו.
מחירון האדריכלים אינו קבוע וגמיש מאד, כל אדריכל מתמחר לפי היצע וביקוש. לצורך העניין אנחנו שילמנו
בסביבות 12,000 ש"ח לתוכנית מבנה של 250 מ"ר כולל מרפסות.

2. מפקח בנייה
מפקחי בנייה / פקחי בנייה - זו המצאה מהתקופה האחרונה. המפקח הינו בעצם "מנהל פרוייקט" המופקד מטעם הדייר על
ניהול כללי של הבנייה - ניהול קבלנים, ביצוע מכרזים ותיאום מו כל בעלי המקצוע.
מפקח יכל לבצע עבודות פיקוח בלבד, כלומר - פיקוח מקצועי על הבנייה, או עבודות ניהול ופיקוח - פיקוח כולל ניהול
קבלנים, בעלי מקצוע ותיאום לוחות זמני עבודה. מחירי המפקחים משתנים לפי גודל הפרוייקטוהם נעים בין 30,000 ש"ח
והלאה לבנייה פרטית.

3. מהנדס - קונסטרוקטור
מהנדס בנייה הינו אחד מבעלי המקצוע החשובים ביותר בבנייה ובעלויות הבנייה, המהנדס קובע את מיקומי עמודי הבטון
(ביסוס המבנה), את כמות הברזל והחומרים הנדרשת, ובעצם חותם על אישור המבנה מטעמים בטיחותיים (בבנייה).
קונסטרוקטורים הם בעצם מתורגמנים שלוקחים את התוכנית ה"מצויירת" של האדריכל ומתרגמים אותה לכמויות ולחומרים.

4. קבלן
קבלן הינה מילה גדולה הכוללת בתוכה אין ספור של מנהלי בנייה, אנחנו מדברים על 2 סוגים עיקריים של קבלנים -
"קבלן מפתח" - שזהו קבלן המבצע את כל הפרוייקט עד קבלת המפתח לבית, וקבלני משנה - פירוק העבודות לקבלנים
(קבלן שלד, קבלן אינסטלצייה, קבלן חשמל וכדו'.). קבלן מפתח הינו בעצם מנהל עבודה המתפעל קבלני משנה תחתיו.
בנייה בקבלן מפתח בדרך כלל יקרה יותר (הרי ישנה כאן עוד יד ה"מתווכת" בין הקבלנים לדייר), אך קלה יותר ובלי כאבי
ראש.
אנחנו בנינו בקבלני משנה - קבלן שלד, קבלן ריצוף, קבלן איטם וכדו'.


5. בעלי מקצוע
בעלי המקצוע אותם אנו פוגשים במהלך הבנייה הם:
מעצבת פנים - נהוג לחשוב שעיצוב פנים הינו בגדר מותרות, אך קחו בחשבון שהשקעה בעיצוב פנים מחזירה את עצמה בחיסכון במהלך השנים בהם תגורו.
קבלן חשמל - מתכנן ומבצע עבודות החשמל בבית.
קבלן אינסטלצייה - תכנון וביצוע מערך הביוב, מרזבים, ניקוז והמים בבית.
קבלן טייח - מבצע עבודות הטייח במעטפת הבית, ובסיום הבנייה מבצע את עבודת ה"שליכט" - צביעה חיצונית לבית.
קבלן ריצוף - אחראי על ריצוף הבית, כולל חיפויים וקרמיקה.
קבלן איטום - מבצע את עבודות הזיפות והאיטום בחדרי המקלחות ובגג.
קבלן אלומיניום - מבצע את עבודות האלומיניום - חלונות כולל תריסים.
קבלן צבע - ובשמו הידוע צבעי - מבצע את עבודות הצביעה הפנימית בבית. את הצבעי מביאים לאחר סיום כל העבודות בבית,
עדיף לפני התקנת החלונות. שימו לב כי נהוג שהצבעי חוזר לביצוע תיקונים לאחר שנכנסים לבית.
נגר - עבודת הנגרות הינה בעיקר במטבח, בחדרי השרותים והמקלחות ואפשרות לבניית רהיטים.
קבלן שיש - ביצוע עבודות השיש - מדרגות, שיש למטבח, חדרי שרותים, "קופינג" - משטחי השיש בחלונות ובקצה הגג
(במידה ואין רעפים). מונע נזילת מים בחורף על הקירות ושומר על הצבע החיצוני.
קבלן פיתוח - מבצע עבודות הפיתוח - אדמה, גינון, שבילים וחנייה.
מסגר - ביצוע עבודות המסגרות: מעקות (למדרגות ולגג), ועבודות מסגרות לפי דרישת הדייר.
בעלי מקצוע נוספים - התקנת דלתות, חנויות סניטריה, קרמיקה, וילונות ועוד.
אהה ואחרון חביב - אל תשכחו.... צלם - בסיום הבנייה שיצלם את חלום חייכם!!
בהמשך אפרט לכם על כל בעל מקצוע וקבלן בנפרד.
ועד אז - תפנימו ותשננו את הדברים הנל.
שלום עם הגולן!!